[其他] 房子缩水一半,公摊面积到底有多坑!

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发表于 2018-10-10 15:13 | 显示全部楼层 |阅读模式

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在中国,「公摊面积」这个词一直都是购房者的心病,让房子成了唯一一个“花了冤枉钱还不能喊冤”的消费品。
然而前段时间,「公摊」却在网上意外走火,还是被各大官媒主动挖出并轮番敲击的,风格有悖往常,让人诧异。
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如果按阴谋论假设,这估计又是一次试探性的吹风,一次重要改革可能已经走在路上。这就好比之前的房地产税。

其实近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例,公摊问题积弊已久。那么关于住房公摊面积的存在是否合理?一向都是含糊其辞,没有明文规定。
对于大部分人来讲,即使掏光了所有储蓄去买房,在自己的房子里躺到老都不知道自己当初到底花钱买了多少面积的房子。
因为你买的面积是建筑面积:实用面积+公摊面积。实用面积细心点儿用尺子可以量得出来,但是公摊面积是多少,公摊在哪里,开发商不说,你永远也不会知道。即使说了,这个数字准确吗?你也不知道,有本事你自己去量去?这样就导致其中的既得利者者想尽各种方法做猫腻去掏空购房者。
而购房者还不能在含糊其辞的法规中对自己的权益进行维护,只能迫不得已为多余的”服务”买账,极为坑爹。但是即使不合理,这个制度也一直没有被取消,除了消费者以外都是睁一只眼闭一只眼,那这又是为什么呢?


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公摊面积是什么?
买100平方米的房子,结果实际住进去只有70平方米,这凭空少了的面积就是公摊面积。
根据2000年实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:
1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。
2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

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公摊占比不断攀升
谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。举个例子:打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积:21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。
据了解,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4。但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。
由于现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限,因此不少开发商在公摊面积上玩猫腻。

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猫腻一:做大公摊面积
一位业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商,也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。
事实上,国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢?
“按实际使用面积来算的话,开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说,购房者可以很容易地测出实际使用面积,却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。以一线城市某楼盘为例,共有4148套房,以均价每平方米4万元计算,假设开发商每套多算0.1平方米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。

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猫腻二:重复公摊、重复收钱
你为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。
“比如有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。这类车位在县城能卖到10万左右,在省会城市能卖到20万。一个中型社区,如果开发商想在这方面做手脚,地下能划出几百个车位,地上也有几十个。
以北京为例,北京五环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价(含二手车位)在15万至20万元之间;四环到三环间的车位基本在15万至30万元之间。假如开发商违规划出100个车位,每个卖20万元,一个小区就可赚2000万元。

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猫腻三:业主的公摊面积被拿去牟利
王清华称,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,也是业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利,难道不应该向业主交钱吗?”王清华说。
在某广告交易平台上,社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、社区灯箱、停车场、单元门禁机屏等都可设置广告位或广告屏,通过投放广告赚钱。
王清华认为,一个中型的高端社区,如果把广告的收入反馈给业主,业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

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争议一:是否应该为公摊支付取暖费?
目前,取暖费、物业费等都是按建筑面积来计算的。也就是说,购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱,还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。
对此,北京大学房地产法研究中心主任楼建波建议,开发商每年公布的价格应该告诉大家是否包括公摊的产权证的全部建筑面积。公摊是否算入,不是根本问题,关键是价格构成要科学、透明。

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争议二:能否取消公摊?
其实早在2002年,重庆就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。近几年,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波说,一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平方米的单价必然会有所提高。楼建波建议,在现有购房方式下,给开发商或代理销售中介一项强制义务,即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。

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最后,小编也建议广大购房者,不要只简单的按照建筑面积计算价格高低,还要看得房率到底有多少?这样才能更有效的参考到底值不值!
本文来源:中国新闻网












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发表于 2018-10-10 22:36 | 显示全部楼层
除去公摊面积,目前中国的房价水平世界最高

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