[楼市观察] 重磅!海安2018年房价盘点以及未来楼市发展趋势!

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发表于 2019-1-15 10:32 | 显示全部楼层 |阅读模式

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■ 文  | 海安逸达楼市在线   王鹏

■ 本文只代表个人见解,不针对任何机构,开发商,仅供参考,不构成购房建议

■ 本文独家授权海安网发布,禁止任何个人和机构转载


友情提醒:本文阅读大约需十分钟~

盘点海安近年来房价走势

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回顾2015年初-2018年底这四年的时间内,海安房价城区区域,平均均价上浮百分之100%。基本翻了一番。

2017年3月份开始持续上涨的主要原因是因为17年春节期间销量一个整体上涨,再加上17年下半年整个海安楼市的库存量进一步缩减,上涨力度截止2018年初对比来看达到平均连续月涨幅300/㎡,经过15年-16年两年跌幅期后,2018年海安人买房仍比较积极,但是开发商的新增供应却有些跟不上,供不应求的状态。中心区域热销在售楼盘的现房寥寥无几,新盘脱节严重,加上18年全年上市的新盘极少,二手房需求增大。

2017—2018全年上涨的几个因素

1、 新上市楼盘少。 2017年-2018年两年,海安楼市新上市楼盘少,只有部分加推楼盘,14年-15年两年加上地方政府土地出让量少,14年国有土地出让减少至百分之42-46%左右,造成土地供应量不足,17年全年,在建楼盘加快消耗库存量,到17年底时海安各售楼部房源基本无房可卖的情况,同时,各中介二手房源均价开始升高,迎来了高峰拐点,卖家市场到来,17年年底-18年年底的一年时间,各楼盘在售房源和二手房源普遍上涨2500/㎡-3500/㎡


2、 2017年初上海炒房团的刺激多方切入了解,其实主要是在上海的外地人为主要购房者,受到上海本地的代理公司或上海本土中介公司的大力宣传,以盐通高铁和北沿江高铁1小时便捷到达海安为宣传点,当年平均6000左右的均价让大批外地人购房者前来海安购房,从而加速去库存(外地人来海购房普遍比海安本地人高1000/㎡ ),18年上半年一批外地购房者开始抛盘,本地人急需二手现房,开始接盘......


3、全国二胎全面放开刺激潜在购买力为各地房地产市场带来增量购买力,缓解目前供过于求的市场格局。在全面二胎政策落地后,随着家庭多子化成为趋势,一男一女的家庭状况增多,选择3房或者4-5房的购房家庭越来越多。大户型购房者普遍倾向与140/㎡-200/㎡左右的,大平层,别墅,复式的选择增多。
                                 
4、 中心区域楼盘房源紧张。比如:雨润,如意紫都,吉祥水岸,盛世名门,书香园,这几个小区基本都是17年交付的楼盘,都属于市区中心区域,大多数人宁可贵,也喜欢买中心区域(其实到哪个城市都是)同时又是实验小学,海陵中学双学区,海安人把这两个学校看的很重。市中心楼盘均价较高。

按照毛坯房价格统计

城区中心:如盛世名门、书香园12500/㎡-13000/㎡,东港国际13000/㎡-13500/㎡,如意紫都、吉祥水岸12000/㎡-12500/㎡ 周边老小区均价为9000/㎡-10000/㎡同比去年同期均价上浮百分之35-40%左右。

西南板块:如奥体尚府、华新御园、万豪国际、金石蓝郡均价10000/㎡-10500/㎡周边老小区均价为7500/㎡-8000/㎡, 怡景湾、海州阳光城9000/㎡-9500/㎡ 爱法国际6500/㎡-7000/㎡

东南板块: 七星首府、金石翡丽郡、星湖湾、星湖天地75000/㎡-8000/㎡车站周边老小区均价为7000/㎡-7500/㎡。
同比去年同期均价上浮百分之30-35%左右   

东北板块: 如恒盛新座黎明润景 清水园10500/㎡-11000/㎡  如意佳园 凤凰府邸9000/㎡-9500/㎡ 周边老小区均价为7000/㎡-7500/㎡ 同比去年同期均价上浮百分之30-35%左右

西北板块: 海州水润天成 金海丽水湾7500/㎡-8000/㎡,瑞海家园二期8500/㎡-9000/㎡周边老小区均价为7000/㎡-7500/㎡
比去年同期均价上浮百分之30-35%左
城区大部分楼盘基本销罄。
一些楼盘还有些底层或者层级较高的房源可选,可选性较小,后期部分尾盘有加推,由于新盘少,二手房目前关注较高。

5:海安撤县设市。2018年5月14日省政府发文:经国务院批准同意,撤销海安县设立县级海安市。


海安市来了,这条信息迅速传遍了朋友圈和各大网站,苦等了30年后的海安终于正式撤县设市,期待设市后进一步加快城市建设。撤县设市后,加快城区新城改造,东南西北每个方向都在规划城建,新建小区,商业综合体,学校,公园等等,同时新建丹凤小学(明道分校),长江路小学,奥体幼儿园,恒源幼儿园,七星湖幼儿园,闸西幼儿园等教育资源配套。

2019年即将预售楼盘


1、瑞海金融区:(约6栋,约400户 已开工) 由2栋办公楼和5栋住宅楼和4层商业裙房组成,住宅400套 项目位于海安县城宁海南路与长江中路交汇处。总建筑面积255320.66平方米

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2、鑫源翰林苑:(约3栋,精装修,已开工)翰林苑项目位于长江中路南侧、小焦港河东侧。项目规划总用地面积9971.50㎡,总建筑面积50367.30㎡。建筑高度97.52m,容积率3.49,建筑密度24.3%。绿地率30%。建设单位:江苏杰俊置业有限公司  

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3:  泰宁翠竹园二期: (多层  具体不详)     泰宁翠竹园二期项目位于黄海大道北侧、安平路南侧区域。项目总用地面积51491㎡,一期为31251㎡,二期20240㎡。总建筑面积105524.24㎡,建筑高度36.2m,容积率1.78,建筑密度29.9%。绿地率35.4%。 建设单位:海安县开发区房地产开发有限公司

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4:奥体新城-御府 项目位置:黄海大道北侧、海南路东侧 新城御府项目总用地面积138807㎡,总建筑面积499566㎡、建筑高度99.75米,容积率2.6   

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5:文汇公馆:(5栋已开工,部分已开盘 均价8500/㎡-9000/㎡) 文汇公馆项目位于海安县城镇南路西侧、安平西路北侧区域。项目总用地面积24512㎡,总建筑面积为78591.84㎡。建筑高度77.9m,容积率2.5,建筑密度23.25%,绿地率35%。 建设单位:南通富麒置业有限公司

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6:金水湾-凤凰城:(总户约6500套住宅,预计下半年开工) 凤凰城项目位于人民西路南侧,镇南路西侧,如海河与通扬运河交汇处。占地455亩,规划总建筑面积约123万平方米,其中住宅约78万平方米,商业约12万平方米。

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7:富力海陵府:《备案名称-悦禧家园》(2600多套,部分已开盘 高层均价8500±/㎡,洋房9500±/㎡) 悦禧家园项目位于滨湖南路北侧、如海西路东侧区域。项目总用地面积116755.3㎡,总建筑面积为337539.5㎡。建筑高度87.6m,容积率2.2,建筑密度17.19%,绿地率35.02%。  建设单位:海安极富房地产开发有限公司  

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8:瑞海-凤栖花园:(32栋(有约一半回迁),回迁户指标购买起价5100/㎡-6000/㎡封顶,)项目位于丹凤路东侧,紫石路以北  新通扬河生态区安置房区域

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9:瑞海-万星佳苑二期 (5幢)二期房源主打100-174㎡ 高层,共有5幢住宅楼

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10:奥体首府二期 6栋(预计均价9000±/㎡) 7号-12号-13号-15号-16号-17号楼  今年首推12- 16号楼     

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11:万达广场+商业综合体 住宅18栋 楼盘位置:海安高新区钟庄路东侧、黄海大道北侧;商住、出让年限70年地块总面积152625平方米,1<容积率≤2.60,建筑密度≤35%

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12:瑞海 幸福城 648户 项目位置:长江东路北侧、迎宾路西侧 项目总用地面积为59574.0㎡,总建筑面积约为161611.8㎡,容积率1.91,绿地率30.08%。

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13:华新一品 御园 (分栋开盘 均价9000±/㎡)二期加推 共5栋 3-5-6-8-12号楼

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14:东大街如意佳园 10号楼11号楼西单元加推  

15:文晶雅居 (33户 疑是叠加别墅)位于中坝南路东侧,贵都瑞城南侧区域。总用地面积3753.17㎡,总建筑面积6462.84㎡,建筑高度19.8m,容积率1.516,绿地率25%
      

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16:金海丽水湾三期 洋房加高层 2栋高层 8栋低密度洋房  

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17:崇德华府 低密度别墅  东大街·崇德华府位于海安繁华商业圈核心地段,南临人民路,北至新华东路(省海中前面),西至宁海北路,东侧如意路 79套

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18:苏中大厦东侧和西侧两个地块正在拆迁中。具体规划为住宅和商业。待后期观望


2019年即将挂牌土拍新盘地块

1:河滨东路南侧、新安路东侧地块


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周边配套以及区位分析:

  地块地处海安市区中心区域,位于河滨东路与新安路交汇处东南角。北依通扬运河、南靠江苏省海安高级中学,周边有东大街·如意佳园、东大街·海天国际、新华新村、中大街西区等居住小区,有仿古式旅游商业建筑崇德华府。该地块属于明道小学、紫石中学施教区。距离海安人民路商业街、新华农贸市场、镇医院交通距离均在500米范围内,距中医院、人民医院、文峰大世界、中央广场等均在1000米交通距离内。


2:永安北路东侧、人民西路南侧地块


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周边配套以及区位分析:

  地块地处海安市区中心区域,处于人民西路和永安北路交汇处东南角,紧邻海安市实验中学、明道小学,周边有瑞海家园、中洋水景园、苏中天澜湾等居住小区。该地块属于明道小学、紫石中学施教区。紧邻海安人民路商业街,新华农贸市场、人民医院交通距离均在500米范围内,距中医院、文峰大世界、中央广场等均在1000米交通范围内。


3:黄沙港路东侧、江海路北侧地块

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周边配套以及区位分析:

  地块地处海安市区中心区域,位于江海路与黄沙港路交汇处东北角,中央广场东侧,周边有新拓东港国际、瑞海如意紫都、苏建雅居、公园印象等居住小区。该地块属于实验小学、海陵中学施教区。中央广场、明珠国际、文峰大世界、人民医院、新华书店等商服及公共服务机构环绕周边。


4:宁海路西侧、江海路北侧地块


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周边配套以及区位分析:

  地块地处海安市区中心区域,位于宁海路与江海路交汇处西北角,文峰大世界北侧,紧邻中医院。周边有信拓东港国际、安达公馆、苏建雅居、苏建新村、恒盛新座等居住小区。该地块属于实验小学、海陵中学施教区。中央广场、恒天新世界、文峰大世界、安达步行街、中医院等商服及公共服务机构环绕周边。


5:宁海路东侧、江海路北侧地块


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周边配套以及区位分析:

  地块地处海安市区中心区域,位于宁海路和江海路交汇处东北角,紧邻中医院,周边有安达公馆、苏建新村、恒盛新座等居住小区。该地块属于海师附小、紫石中学施教区。中央广场、恒天新世界、文峰大世界、安达步行街、中医院等商服及公共服务机构环绕周边。


6:江海路北侧、凤山路西侧地块


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周边配套以及区位分析:

  地块地处海安市区中心区域,位于翻身河、江海路交汇处西北侧,紧邻中医院,与城南派出所区域地块隔黎明路,区位相近,周边有安达公馆、苏建新村、恒盛新座等居住小区。该地块属于海师附小、紫石中学施教区。中央广场、恒天新世界、文峰大世界、安达步行街、中医院等商服及公共服务机构环绕周边。


7:钟庄路东侧、黄海大道北侧地块


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周边配套以及区位分析:

  地块地处海安市区西南,位于黄海大道和海南路交汇处西北侧,属于西南新城核心区,周边有怡景湾、爱法山水、海陵府、金水湾、建设中的久和御府等居住小区。该地块属于长江路幼儿园、长江路小学、海陵中学施教区。周边有海安体育中心、妇幼保健中心、疾控中心、职业教育中心等公共服务机构。


8:黄海大道南侧、迎宾路西侧地块


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周边配套以及区位分析:

  地块地处海安经济技术开发区,位于黄海大道和迎宾路交汇处西南角,紧邻海安火车站,周边有星湖塆、星湖天地、7星首府等居住小区,有星湖001商业广场、红星美凯龙、海安太平洋汽车等商业服务业企业。该地块属于开发区实验小学、城南实验中学施教区。临近海安火车站、汽车站。


9:鑫港路北侧、鑫来路东侧地块


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周边配套以及区位分析:

  地块地处海安经济技术开发区核心区,位于黄海路与鑫来路交汇处东南角,区位优势明显,临近有金石翡丽郡、晨朗·东方花园、东湖华庭等居住小区,有红黄蓝幼儿园、王府大酒店、王府邦瑞大酒店等服务业设施。该地块属于城南实验小学、城南实验中学施教区。


10:上湖创新区南湖大道南侧、洋柴线西侧地块


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周边配套以及区位分析:

   上湖创新区地处海安市城区东南部,定位为海安市城市副中心,以一流的生态环境、生活环境和科研环境吸引高端创新要素集聚,提高区域创新浓度,打造成全市创新的核心区、发展的动力源。上湖创新区生态优势和交通优势明显,拥有1000亩上湖核心水面,紧邻G15沈海高速海安东高速路口,距海安火车站(高铁站)直线距离仅3.5KM。

地块位于上湖创新区东南居住片区南湖大道南侧、洋柴线西侧,北靠南通理工学院,南邻新城花苑,周边有新生幼儿园、海安开发区实验学校。区位优势明显,开发潜力巨大。


区镇拟上市地块一览:


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2019年即将挂牌土拍地块:


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1:海中北侧区域
地址: 河滨东路南侧,新安路东侧 规划用地面积 52966㎡ 用途:商业/居住

2:新园市场区域
地址: 永安北路东侧,人民西路南侧 规划用地面积 42164㎡ 用途:商业/居住3:
3:中央商城东侧区域
地址:黄沙港路东侧,江海路北侧 规划用地面积 23210㎡ 用途:商业/居住

4: 苏中大厦区域
地址:宁海路西侧,江海路北侧 规划用地面积 71790㎡ 用途:商业/居住
5:城南派出所区域
地址:宁海路东侧,江海路北侧 规划用地面积 41460㎡ 用途:商业/居住
6:原农委党校区域
地址:江海路北侧,凤山路西侧 规划用地面积 40202㎡ 用途:商业/居住
7:怡景湾东侧区域
地址:钟庄路东侧,黄海大道北侧 规划用地面积 152625㎡ 用途:商业/居住
8:原益民食品厂区域
地址:黄海大道南侧,迎宾路西侧 规划用地面积 50624㎡ 用途:商业/居住
9:金石翡丽郡东侧区域
地址:鑫港路北侧,鑫来路东侧 规划用地面积 80908㎡ 用途:商业/居住
10:洋柴线西侧区域
地址:上湖创新区南湖大道南侧 规划用地面积 115909.21㎡ 用途:商业/居住
合计规划用地面积:671858.21㎡  
注:具体规划指标以土地出让规划条件和土地出让公告为准

11:河滨西路南侧、
规划草坝路东侧(闸东面粉厂区域)   规划用地面积100429㎡  面积150.64亩 用途:商业/居住

12:河滨西路南侧、中坝北路西侧(木工机床厂区域)     
规划用地面积6205㎡   
面积93.089亩 用途:商业/居住

13:河滨东路南侧、新安路西侧(海中北侧区域)
规划用地面积49214㎡   面积73.82亩  用途:商业/居住

14: 长江路南侧、镇南路西侧(苏中家具城地块)         
规划用地面积43319㎡   面积64.98亩  用途:商业/居住

15:中坝南路西侧,广场南路南侧(金砖酒店南侧)     
规划用地面积84172㎡   面积126.26亩  用途:商业/居住

16:高庄路南侧,中坝南路西侧(广电中心西北侧) 2
规划用地面积40588㎡   面积60.88亩  用途:商业/居住

17:高庄路南侧,中坝南路西侧(广电中心北侧)1   
规划用地面积39013㎡   面积58.52亩  用途:商业/居住

18:高庄路南侧、 中坝南路西侧|(广电中心西侧》3   
规划用地面积26068㎡   面积39.10亩  用途:商业/居住

19:高庄路北侧,宁海路西侧(锦润,亚江区域)
规划用地面积72391㎡   面积108.59亩  用途:商业/居住

20:黄海大道北侧,星湖001东侧(家惠油脂区域)
规划用地面积91468㎡   面积137.20亩  用途:商业/居住
21:东海大道北侧,环湖路东侧(七星湖东南侧区域)

规划用地面积79466㎡   面积119.20亩  用途:商业/居住
合计:规划用地面积688181㎡   面积1032.27亩      
注:具体规划指标以土地出让规划条件和土地出让公告为准  (以上文字统计数据和图片可能有重复)


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1:稳中的趋势
目前来看19年上半年海安楼市会保持在一个稳中的趋势,但不会像18年那样持续上涨了,今年全年至2020年会持续有新盘陆续上市,今后两年海安房地产发展方向会以西南板块为主,目前西南板块只有爱法国际和怡景湾,富力海陵府三个楼盘。
周边可开发用地挺多,以农田为主,拆迁难度不大,目前爱法二期已由广东富力地产开发,网传爱法一期往北怡景湾往南这块地块已由恒大拍下,何时动工还不清楚。
网传爱法东侧地块将由海安铁锚集团开发,目前还不确定,怡景湾往东, 奥体三期御府往西地块将由万达集团开发万达广场(万达重资产)及住宅。
这个商业综合体的定位西南板块会有很大的发展,而且基本都是品牌大房企的精品楼盘。金水湾西侧将由政府规划新建海安体育公园,弥补了西南板块没有公园的缺失,同时,爱法南校区的城南西校区和海陵初一的整合,也弥补西南新城无学校可上的问题,加上刚刚开始施工的长江路小学的新建,会让西南后期新楼盘的入学近的问题得到解决,同时还能缓解老校区饱和率的问题。后面三年,海安城区施教区的区域划分可能会有大的变动,特别是解决实验小学,海陵初中集中饱和的问题。政府大力改造西南板块,3年后,会将以新的面貌树立西南新城,购买欲望会进一步升高,因为中国人喜欢认品牌房企,品质高,按照目前规划楼盘来看,19年集中上市新楼盘较多。对于改善型住房和投资的购房者观望较多。
海安撤县设市后,城区发展迅速加快,多处道路修建,城区多个地方新建公园,如新建城北森林公园,东南板块的奥体公园,修建后的中央公园(原新世纪广场) 新建的图书馆,博物馆,后期即将开业的中央商场,红星美凯龙,万达广场,奥体城市客厅商业综合体,金融广场四星级酒店等等。相信城市建设会越来越好

(城北森林公园)
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(城南体育公园)
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  (西大街修缮)
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2: 二手房市场来看
中心区域实小海陵学区的新老住宅仍然会很紧俏,主要原因还是后期新楼盘没有,目前整个实小海陵学区正在拆迁区域的只有苏中大厦西侧,听说由中洋开发的(目前正属于拆迁中,名称未取)后期有一部分会分给拆迁户,其余等开盘估计要摇号购买。
目前中心区域的房源已有一部分卖家保留,放明后年出手

原因其一:
是这区域房源少,精明的人感觉到后期还会有升值空间,
原因其二:这区域的一些新盘,基本都是去年交付的,房产证海未满两年,过户费高,等到明后年满两年后买家过户费低,更好出手。
预测,明后年中心区域的实小海陵双学区的新楼盘均价会保持在12000-13000/㎡。


看望城南板块,明年开盘的新盘较多,如果集中上市的话会对其他板块的二手房市场有一定的冲击力,一部分改善型住房和投资性质的会抱有观望态度,刚需除外,对于改善型住房和投资性质的观望西南板块的楼盘,大房企多,不管是楼盘质量还是小区环境,物业管理来说,会有独特之处,个人看好这个板块。

3: 价跌量平稳为趋势
个人的分析,预计在今年下半年左右,由于大量新盘上市,后期也会有大量二手盘抛售套现,海安楼市明后年会以价跌量平稳为趋势,主要原因是因为一二线城市价格在缓跌,限价限售,海安属于县级城市人口有限,流动人口少,抗跌性小,房价没用支撑力,目前都以刚需为主,高价位的情况下炒房会变少,后期多数人会以观望为主,贷款利息目前已上浮百分之15-20%,后期开发商进退两难的状态,目前海安地区不存在放松限购,救市,有钱就能买。后期一旦如果库存量大,二手房抛售的多,必定会降价销售,今后开发商会以跑量为主,回笼资金,才能启动后期开发。降价有助于提升销量,降低库存,缓解楼市供应过剩局面。但降价需要很多房地产开发商付出利润的代价。在19年的三.四季度,会迎来一个楼市拐点,海安预计1-1年半内预计上市约2.5万-3万套新建商品房,预计均价会普遍下降百分之10-15左右,后期会进入2-3年的平缓期来消耗库存。

4:实小的施教区的改动
2019年考虑孩子上实小的家长注意了,实小的施教区红线可能会出现新的改动,目前永安路-宁海路,安平路往北区域的楼盘还是为实小学区,但是由于近两年中心区域楼盘入住率陆续升高,海安人着重看中小孩施教区的考虑,所以实小海陵入学率开始升高,如意紫都,吉祥水岸,雨润广场,盛世名门,书香园,天澜湾而且这几个比较大的楼盘。加上一部分购房者考虑买老小区挂户口,挂学籍的方式达到入学目前,按照目前情况,政府会考虑这些楼盘带来的入学饱和率,结合实验小学的生源压力,不排除19年会有新的规划,目前本人看来,预测改的话会调整为永安路-宁海路-长江路往北的区域的楼盘继续保持实验小学学区。


永安路-宁海路-长江路往南的楼盘规划为城南实验小学学区,原本是安平路往北为实验小学,往南为城南实验小学。但是也说不定,18年下半年的政府规划,在原电大原址上新建长江路小学(实验小学分校),目前以开工建设,施工期约大概1年的时间,不排除后期考虑把实验小学一部分分流到长江路小区或者出现区域重新划分。(或以小焦港河东西两侧为界来划分)。也许这1-2年内继续保持原规划区域,后期重新做大调整,就近上学,这个主要还是看政府一年一调整的规划,N年后学校重新换址新建都有可能。

5: 银行商业贷款利率有所下调
近期全国各地银行商业贷款利率也所下调,目前海安商业房贷利率相比前期同时下降。公积金贷款保持不变,目前商业基准利率为4.9% 首套房贷款利率调整为上浮百分之15%,二套房上浮百分之20%,相比前期下浮百分之5%左右,利率下浮就意味着购房成本有所下降,利息减少,刺激楼市购买力,减少了购房成本,更多的人愿意入手。

看了以上的分析~
您对于海安的楼市的发展趋势~
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发表于 2019-1-15 11:04 | 显示全部楼层
我竟然看完了
     

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发表于 2019-1-15 13:43 | 显示全部楼层
有深度的好帖子
     

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发表于 2019-1-15 16:45 来自手机 | 显示全部楼层
海安的房子早就饱和了,再买就是接盘侠
     

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发表于 2019-1-15 21:00 | 显示全部楼层
谢谢楼主发文分享,赞一个
     

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发表于 2019-1-16 10:59 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-16 21:05 | 显示全部楼层

感谢大作。
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发表于 2019-1-18 21:37 | 显示全部楼层
回顾2015年初-2018年底这四年的时间内,海安房价城区区域,平均均价上浮百分之100%。基本翻了一番。
海安人才网 www.hazpw.org 海安招聘网 - 海安招聘,海安人才,海安就业网,海安人才交流网
     

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发表于 2019-2-13 11:25 | 显示全部楼层
这篇帖子确实写得很好,精辟!
     

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发表于 2019-2-15 01:45 来自手机 | 显示全部楼层
恐怕是空城,无人接盘了,跳楼的是开发商,房地产,政府稳价也只是暂时

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